Грађани и правна лица који одлучују да граде грађевински објекат, да реконструишу, дограде, адаптирају или прошире постојећи дужни су да пре почетка градње, односно извођења радова прибаве грађевинску дозволу. Према последњој измени и допуни Закона о изградњи објеката, ако грађанин не прибави дозволу за градњу, себе доводи у непријатну ситуацију да буде кажњен и осуђен за кривично дело казном затвора до три године. Грађевинску дозволу за стамбене и помоћне објекте грађана, као и за извођење других радова на постојећем објекту, на основу Закона о изградњи објеката, издаје општински орган управе надлежан за грађевинске послове. За инвестиционе и комуналне објекте грађевинску дозволу у граду Београду издаје градски орган управе надлежан за грађевинске послове. Министарство надлежно за грађевинске послове издаје грађевинске дозволе за објекте које граде правна и физичка лица (приватни предузетници) а који су од интереса и значаја за Републику. Министарство саобраћаја издаје грађевинску дозволу за саобраћајне објекте као што су: јавни путеви, железница, ПТТ и други.
Грађанин пред општинским органом надлежним за грађевинске послове може остварити једно од наведених права, добијањем посебних дозвола:
- Грађевинска дозвола за објекат или део објекта.
- Грађевинска дозвола за припремне радове.
- Грађевинска дозвола за надзиђивање и претварање заједничких делова стамбене или пословне зграде у стамбени, односно пословни простор.
- Грађевинска дозвола за реконструкцију постојећег објекта.
- Употребна дозвола за објекат за који је издата грађевинска дозвола.
- Рушење објекта због дотрајалости или оштећења.
- Легализација бесправно изграђеног објекта.
- Привремена грађевинска дозвола.
9.1. Издавање грађевинске дозволе за објекат или део објекта
Захтев за издавање грађевинске дозволе за објекат или део објекта подноси се општинском, односно градском органу надлежном за грађевинске послове.
Уз захтев се обавезно подноси:
Главни пројекат у три примерка оверен од надлежног органа за послове урбанизма.
Извод из земљишне књиге о праву својине или праву коришћења на градском грађевинском земљишту које је неизграђено.
Решење органа општинске управе надлежног за имовинскоправне послове о признавању пречег права коришћења на неизграђеном градском грађевинском земљишту.
Разне сагласности и мишљења која издају органи и организације а утврђени су посебним прописима (санитарна сагласност на техничку документацију коју издаје санитарна инспекција, противпожарна сагласност, енергетска сагласност, водопривредна сагласност, еколошка и друге, зависно од врсте објекта који се гради и његове локације). До ових сагласности се долази подношењем захтева за сваку сагласност посебно. Овај посао обавља грађанин који има намеру да гради објекат. За највећи број сагласности плаћа се накнада у висини коју одреди јавно комунално предузеће. Ове сагласности значајно отежавају процедуру добијања грађевинске дозволе. Грађанин је често принуђен да чека и дуже од 6 месеци да би добио неку сагласност.
Урбанистичка дозвола коју је издао надлежни општински, односно градски орган надлежан за урбанизам.
Захтев се таксира административном таксом.
Општински, односно градски орган је дужан да изда грађевинску дозволу у року од 15 дана од дана пријема захтева.
Један примерак грађевинске дозволе обавезно се доставља грађевинској инспекцији која контролише изградњу објекта.
Уколико општински, односно градски орган не изда грађевинску дозволу у прописаном року од 15 дана, грађанин има право да се непосредно обрати другостепеном органу жалбом због ћутања администрације и Републичкој, односно градској управној инспекцији. Ова процедура заштите права примењује се и за остваривање осталих права која ће бити изложена у даљем тексту.
Уз захтев се обавезно подноси:
Главни пројекат у три примерка оверен од надлежног органа за послове урбанизма.
Извод из земљишне књиге о праву својине или праву коришћења на градском грађевинском земљишту које је неизграђено.
Решење органа општинске управе надлежног за имовинскоправне послове о признавању пречег права коришћења на неизграђеном градском грађевинском земљишту.
Разне сагласности и мишљења која издају органи и организације а утврђени су посебним прописима (санитарна сагласност на техничку документацију коју издаје санитарна инспекција, противпожарна сагласност, енергетска сагласност, водопривредна сагласност, еколошка и друге, зависно од врсте објекта који се гради и његове локације). До ових сагласности се долази подношењем захтева за сваку сагласност посебно. Овај посао обавља грађанин који има намеру да гради објекат. За највећи број сагласности плаћа се накнада у висини коју одреди јавно комунално предузеће. Ове сагласности значајно отежавају процедуру добијања грађевинске дозволе. Грађанин је често принуђен да чека и дуже од 6 месеци да би добио неку сагласност.
Урбанистичка дозвола коју је издао надлежни општински, односно градски орган надлежан за урбанизам.
Захтев се таксира административном таксом.
Општински, односно градски орган је дужан да изда грађевинску дозволу у року од 15 дана од дана пријема захтева.
Један примерак грађевинске дозволе обавезно се доставља грађевинској инспекцији која контролише изградњу објекта.
Уколико општински, односно градски орган не изда грађевинску дозволу у прописаном року од 15 дана, грађанин има право да се непосредно обрати другостепеном органу жалбом због ћутања администрације и Републичкој, односно градској управној инспекцији. Ова процедура заштите права примењује се и за остваривање осталих права која ће бити изложена у даљем тексту.
9.2. Издавање грађевинске дозволе за припремне радове
Захтев за издавање грађевинске дозволе подноси се општинском, односно градском органу управе надлежном за грађевинске послове.
Уз захтев за издавање грађевинске дозволе, осим доказа из претходног наслова, подноси се и доказ о планираном времену трајања радова.
Општински, односно градски орган дужан је да изда грађевинску дозволу за припремне радове у року од 15 дана од дана предаје захтева.
Уз захтев за издавање грађевинске дозволе, осим доказа из претходног наслова, подноси се и доказ о планираном времену трајања радова.
Општински, односно градски орган дужан је да изда грађевинску дозволу за припремне радове у року од 15 дана од дана предаје захтева.
9.3. Издавање грађевинске дозволе за надзиђивање објекта
Захтев за надзиђивање стамбене, односно пословне зграде подноси се општинском органу надлежном за грађевинске послове.
Уз захтев, осим доказа из претходних наслова, обавезно се подноси:
Доказ о стицању права коришћења за надзиђивање (уговор који је закључен између скупштине станара и инвеститора оверен пред надлежним судом у седишту грађевинског објекта).
Доказ да изведени радови неће пореметити стабилност изграђеног објекта. Овај доказ прибављају овлашћено предузеће или приватни предузетник који има дозволу за испитивање статике објекта.
Изјаву инвеститора да ће радове завршити у року од 1 године од дана издавања дозволе за надзиђивање.
Уколико грађанин има намеру да надзида своју постојећу стамбену зграду (кућу), то може да уради ако поднесе захтев за издавање грађевинске дозволе за надзиђивање. Ово може да уради ако је планским актом дозвољена спратност (вишеспратна градња) за то подручје и ако зграда испуњава техничке услове који се односе на статику.
Уз захтев, осим доказа из претходних наслова, обавезно се подноси:
Доказ о стицању права коришћења за надзиђивање (уговор који је закључен између скупштине станара и инвеститора оверен пред надлежним судом у седишту грађевинског објекта).
Доказ да изведени радови неће пореметити стабилност изграђеног објекта. Овај доказ прибављају овлашћено предузеће или приватни предузетник који има дозволу за испитивање статике објекта.
Изјаву инвеститора да ће радове завршити у року од 1 године од дана издавања дозволе за надзиђивање.
Уколико грађанин има намеру да надзида своју постојећу стамбену зграду (кућу), то може да уради ако поднесе захтев за издавање грађевинске дозволе за надзиђивање. Ово може да уради ако је планским актом дозвољена спратност (вишеспратна градња) за то подручје и ако зграда испуњава техничке услове који се односе на статику.
9.4. Издавање грађевинске дозволе за претварање заједничких делова стамбене, односно пословне зграде у стамбени, односно пословни простор
Захтев за издавање дозволе за претварање заједничких делова стамбене, односно пословне зграде у стамбени или пословни простор подноси се општинском органу надлежном за грађевинске послове.
Уз захтев за издавање грађевинске дозволе подноси се, осим доказа наведених у претходним ситуацијама, и:
Доказ о стицању права коришћења на заједничкој стамбеној, односно пословној просторији (уговор који је закључен између скупштине станара и инвеститора оверен пред надлежним судом у седишту грађевинског објекта).
Доказ да ће инвеститор надокнадити право коришћења власницима станова, односно пословног простора за одузето право на просторију која ће се адаптацијом претворити у стан или пословни простор. Ово се доказује на основу уговора који инвеститор закључи са власницима станова и евентуално признаницама да је извршена исплата одузетог права коришћења заједничког простора.
Орган општинске управе дужан је да изда грађевинску дозволу у року од 15 дана, а инвеститор је дужан да изврши радове у року од 6 месеци од дана издавања дозволе.
Уз захтев за издавање грађевинске дозволе подноси се, осим доказа наведених у претходним ситуацијама, и:
Доказ о стицању права коришћења на заједничкој стамбеној, односно пословној просторији (уговор који је закључен између скупштине станара и инвеститора оверен пред надлежним судом у седишту грађевинског објекта).
Доказ да ће инвеститор надокнадити право коришћења власницима станова, односно пословног простора за одузето право на просторију која ће се адаптацијом претворити у стан или пословни простор. Ово се доказује на основу уговора који инвеститор закључи са власницима станова и евентуално признаницама да је извршена исплата одузетог права коришћења заједничког простора.
Орган општинске управе дужан је да изда грађевинску дозволу у року од 15 дана, а инвеститор је дужан да изврши радове у року од 6 месеци од дана издавања дозволе.
9.5. Издавање грађевинске дозволе за реконструкцију постојећег објекта
Захтев за издавање грађевинске дозволе за реконструкцију постојећег објекта подноси се општинском, односно градском органу надлежном за грађевинске послове са описом предвиђених радова.
Уз захтев за издавање грађевинске дозволе подносе се докази који су означени у претходним насловима.
Орган за издавање грађевинске дозволе издаје грађевинску дозволу у року од 15 дана.
Уз захтев за издавање грађевинске дозволе подносе се докази који су означени у претходним насловима.
Орган за издавање грађевинске дозволе издаје грађевинску дозволу у року од 15 дана.
9.6. Издавање употребне дозволе за изграђени објекат
Употребна дозвола је неопходна грађанину јер на основу ње стиче право својине и то право може укњижити у земљишне књиге, а у геодетски план уписати да такав изграђени објекат постоји.
Захтев за издавање употребне дозволе за изграђени објекат подноси се општинском, односно градском органу надлежном за грађевинске послове који је издао грађевинску дозволу.
Уз захтев за издавање употребне дозволе инвеститор подноси пројекат за градњу и грађевинску дозволу.
Општински орган дужан је да изда решење о употреби објекта у року од 15 дана од дана предаје захтева, пошто на основу налаза комисије за технички преглед утврди да су радови на објекту изведени према техничкој документацији и одобрењу за изградњу.
Захтев за издавање употребне дозволе за изграђени објекат подноси се општинском, односно градском органу надлежном за грађевинске послове који је издао грађевинску дозволу.
Уз захтев за издавање употребне дозволе инвеститор подноси пројекат за градњу и грађевинску дозволу.
Општински орган дужан је да изда решење о употреби објекта у року од 15 дана од дана предаје захтева, пошто на основу налаза комисије за технички преглед утврди да су радови на објекту изведени према техничкој документацији и одобрењу за изградњу.
9.7. Рушење објекта због дотрајалости или оштећења
Захтев за рушење објекта који је дотрајао или је оштећен и чија је стабилност угрожена подноси се општинском, односно градском органу надлежном за грађевинске послове.
Решење о рушењу објекта надлежни орган дужан је да донесе у року од месец дана.
Извршење решења може се спровести тек пошто се претходно реши смештај корисника објекта, осим када се рушење извршава на захтев власника или носиоца права располагања који тај објекат користи.
9.8. Легализација бесправне градње
Грађанин има обавезу да утврди у ком су стадијуму попис и геодетско снимање бесправно подигнутих објеката.
Поступак пописа и геодетског снимања спроводи орган општинске управе надлежан за грађевинске послове по службеној дужности.
Овај поступак представља претходницу за утврђивање чињеница о могућности легализације бесправно подигнутог објекта.
Попис и геодетско снимање обавља комисија коју именује скупштина општине.
Записник о увиђају на лицу места о попису и геодетском снимању објекта садржи:
Да би грађанин могао да оствари могућност да легализује бесправно подигнут објекат, орган општинске управе надлежан за грађевинске послове је дужан да на основу Закона о посебним условима за издавање грађевинске, односно употребне дозволе за одређене објекте створи претходне услове који се састоје у управним и другим поступцима, а обухватају:
Попис инвеститора, власника објекта.
Утврђивање података о објекту (локација, спратност, површина, степен изграђености).
Стање комуналних објеката и друге опремљености грађевинског земљишта.
На основу извршеног пописа орган општинске управе надлежан за грађевинске послове дужан је да писмено обавести инвеститора о евентуалној могућности за добијање грађевинске, односно употребне дозволе.
Грађанину се оставља рок од 6 месеци да поднесе захтев за издавање грађевинске, односно употребне дозволе. Урбанистичку дозволу издаје орган надлежан за урбанизам по службеној дужности уколико је комисија на терену утврдила да има услова за легализацију и њу орган доставља грађанину са обавештењем о могућности легализације.
Када су завршени ови претходни послови, грађанин треба да поднесе захтев за добијање грађевинске или употребне дозволе, зависно од стања изграђености објекта. Ако се захтев подноси за грађевинску дозволу, грађанин је дужан да уз захтев поднесе све прописане доказе као за легалну градњу, а који су дати у овом поглављу у првом наслову. Истоветан поступак предвиђен је и за стицање употребне дозволе.
Поступак пописа и геодетског снимања спроводи орган општинске управе надлежан за грађевинске послове по службеној дужности.
Овај поступак представља претходницу за утврђивање чињеница о могућности легализације бесправно подигнутог објекта.
Попис и геодетско снимање обавља комисија коју именује скупштина општине.
Записник о увиђају на лицу места о попису и геодетском снимању објекта садржи:
- Податке о инвеститору – власнику објекта.
- Опште податке о објекту – локација, спратност, инсталације.
- Податке о степену изграђености објекта.
- Податке о постојању техничке документације.
- Податке о комуналној опремљености грађевинског земљишта.
- Податке о времену градње или коришћења објекта.
- Стручно мишљење, уколико се објекат користи, о подобности објекта за становање и испуњености услова о стабилности објекта и других прописаних услова
Да би грађанин могао да оствари могућност да легализује бесправно подигнут објекат, орган општинске управе надлежан за грађевинске послове је дужан да на основу Закона о посебним условима за издавање грађевинске, односно употребне дозволе за одређене објекте створи претходне услове који се састоје у управним и другим поступцима, а обухватају:
Попис инвеститора, власника објекта.
Утврђивање података о објекту (локација, спратност, површина, степен изграђености).
Стање комуналних објеката и друге опремљености грађевинског земљишта.
На основу извршеног пописа орган општинске управе надлежан за грађевинске послове дужан је да писмено обавести инвеститора о евентуалној могућности за добијање грађевинске, односно употребне дозволе.
Грађанину се оставља рок од 6 месеци да поднесе захтев за издавање грађевинске, односно употребне дозволе. Урбанистичку дозволу издаје орган надлежан за урбанизам по службеној дужности уколико је комисија на терену утврдила да има услова за легализацију и њу орган доставља грађанину са обавештењем о могућности легализације.
Када су завршени ови претходни послови, грађанин треба да поднесе захтев за добијање грађевинске или употребне дозволе, зависно од стања изграђености објекта. Ако се захтев подноси за грађевинску дозволу, грађанин је дужан да уз захтев поднесе све прописане доказе као за легалну градњу, а који су дати у овом поглављу у првом наслову. Истоветан поступак предвиђен је и за стицање употребне дозволе.
9.9. Стицање привремене дозволе
Уколико општински орган за грађевинске послове на основу извештаја комисије утврди да нема могућности за легализацију грађевинског објекта због тога што је подигнут на подручју за које није донет плански акт, или на локацији која је намењена за друге потребе, инвеститор – власник објекта има право да тражи привремену грађевинску, односно употребну дозволу до привођења земљишта урбанистичкој намени.
Захтев се подноси општинском органу управе надлежном за грађевинске послове.
Уз захтев за издавање привремене дозволе инвеститор прилаже:
Решење о привременој дозволи орган је дужан да изда у року од 15 дана.
Привремена грађевинска дозвола важи до привођења земљишта намени, а у случају рушења, власник нема право на накнаду.
Захтев се подноси општинском органу управе надлежном за грађевинске послове.
Уз захтев за издавање привремене дозволе инвеститор прилаже:
- Доказ о стабилности објекта, безбедности и хигијенско-санитарној заштити.
- Оверену техничку документацију.
Решење о привременој дозволи орган је дужан да изда у року од 15 дана.
Привремена грађевинска дозвола важи до привођења земљишта намени, а у случају рушења, власник нема право на накнаду.
9.10. Рушење бесправно подигнутог објекта
Орган општинске, односно градске управе по службеној дужности доноси решење о рушењу бесправно подигнутог објекта у следећим случајевима:
Када инвеститор објекта не поднесе захтев за грађевинску или употребну дозволу после издате урбанистичке дозволе и обавештења, у року који му је орган оставио.
Када инвеститор не усагласи изведене грађевинске радове са прописаним условима и не достави техничку и другу документацију за издавање дозволе у року који му је орган одредио.
Када не постоје услови у погледу својине или права коришћења на земљишту.
Ако недостаје грађевинска дозвола за објекат у изградњи.
Ако се не поднесе доказ о својини на реконструисаном објекту.
Решење се доноси у року од 15 дана.
Жалба против решења не одгађа рушење објекта.
Трошкови рушења падају на терет инвеститора који је бесправно подигао објекат.
Када инвеститор објекта не поднесе захтев за грађевинску или употребну дозволу после издате урбанистичке дозволе и обавештења, у року који му је орган оставио.
Када инвеститор не усагласи изведене грађевинске радове са прописаним условима и не достави техничку и другу документацију за издавање дозволе у року који му је орган одредио.
Када не постоје услови у погледу својине или права коришћења на земљишту.
Ако недостаје грађевинска дозвола за објекат у изградњи.
Ако се не поднесе доказ о својини на реконструисаном објекту.
Решење се доноси у року од 15 дана.
Жалба против решења не одгађа рушење објекта.
Трошкови рушења падају на терет инвеститора који је бесправно подигао објекат.
